רובה המכריע של האוכלוסייה ימצא עצמו בשלב כזה או אחר בחייו מעורב בעסקת מקרקעין, רכישת דירה, מכירת דירה, שכירות, חכירה, בעלות, חוזי מכר.
המונח "מקרקעין" עוסק למעשה בתחום שרובנו מכנים כנדל"ן (נכס דלא ניידי), דיני המקרקעין מטרתם להסדיר סוגיות הקשורות לשימוש ובעלות, כאמור זכויות אלו יוסדרו לרוב בדרך של שכירות, בעלות, חכירה, דמי מפתח, זיקות הנאה, הערות אזהרה וכו'.
מקרקעין מוגדרים בחוק "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע או חיבור זמני" דהיינו כל עסקה שעניינה בקרקע נכנסת להגדרת עסקת מקרקעין.
עבור מרבית האוכלוסייה עסקת מקרקעין הינה העסקה הגדולה והמורכבת ביותר בה יהיו מעורבים במהלך ימי חייהם. כאמור מערכת דיני המקרקעין הינה רחבה ומכילה הוראות חקיקה ותקנות רבות ומגוונות לכך נוספה לאורך השנים פסיקה ופרשנות בתי המשפט, תקדימים, הלכות וחזקות משפטיות המשפיעות על כל עסקת מקרקעין.
חשיבותו של עורך-דין מקרקעין בליווי עסקאות מקרקעין:
כל עסקה במקרקעין ( שכירות, הסכם מכר, הסכם קניה, הסכם רכישה מקבלן, הסכם חכירה ), נדרשת התמחות ספציפית של עורך-דין והיכרות מעמיקה עם כלל החוקים ההוראות והתקנות הרלוונטיות לעסקת מקרקעין, בין אם המדובר בשכירות ובין אם בבעלות .
הסכמי מקרקעין אף אם נראים פשוטים, הינם הסכמים מורכבים ומסובכים, גם הסכמי שכירות שלרוב מייחסים להם חשיבות מועטה, ככל ואינם נערכים נכון עשויים לגרום לצדדים עוגמת נפש והוצאות מרובות. על אחת כמה וכמה הדבר נכון לעסקאות מכר של מקרקעין, המדובר בעסקאות מורכבות, בעלת השפעות ארוכות טווח על הצדדים לעסקה, בסכומי כסף גבוהים. התמחות עורך הדין בתחום המקרקעין, הינו מהותי להבטחת הצדדים לעסקה. בחינת כדאיות העסקה בשים לב להיטלים ולמיסוי החל עליה. בחינת מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס והיכולת להתמודד עם בעיות שצצות לאורך הדרך אל מול הגופים השונים, רשות מקרקעי ישראל, רשות המיסים, לשכת רישום מקרקעין. יכולתו של עורך הדין המייצג בעסקה לסייע ולייעץ בכל התחומים הנלווים מבטיחים לכם עסקה בטוחה שתוצאותיה יסתיימו ברישום הזכויות ולא בדיונים וישיבות בבתי משפט.
כינוס נכסים
כינוס נכסים בעת גירושין- אחת מהנכסים העיקריים, אותם מתגלה צורך לחלק, כאשר נקלעים להליכי גירושין, הינה דירת המגורים, המשותפת, של בני הזוג הנפרדים. מטבע הדברים, דרך המלך, למכירת דירת המגורים המשותפת והשגת הרווח הגבוה ביותר הינה בהצעתה לקונים בשוק החופשי. אולם, לדאבון הלב, לא אחת הליכי גירושין טומנים בחובם, חוסר אמון, בין בני הזוג, שלא לומר רגשות קשים, ביותר, וזאת, בלשון המעטה. לפיכך, נדרש לעתים גורם ניטראלי ומקצועי, אשר ייקח על עצמו את, מלאכת, מכירת הדירה. אפשרות מצוינת לפתרון הבעיה כנ”ל, היה ועלתה כחלק מתהליך הגירושין, הינה באמצעות, איסוף נכסי בני הזוג, כולל הדירה, בידי כונסי נכסים, שיכולים להיות למשל עורכי הדין של הצדדים ומכירתם, במכירה פומבית, לבעל ההצעה הגבוהה ביותר.
תהליך ביצוע כינוס הנכסים
להלן, תמצית תיאור שלביו של הליך כינוס הנכסים המתבצע, כאמור, לא אחת, בין בני זוג בהליך הגירושין, למשל בנוגע למכירת דירת מגוריהם המשותפת וחלוקת התמורה בין הצדדים:
הערה בדבר הכינוס – על כונס הנכסים, אשר ממונה בידי כבוד בית המשפט/בית דין רבני, לוודא כי תירשם הערת כינוס, על הזכויות בנכס, בלשכה המתאימה.
הערכת שווי הדירה – בשלב הבא ימונה שמאי אשר יעריך, באופן מקצועי, את שווי הדירה. השמאי ימונה על ידי כונס הנכסים.
הודעה להגשת הצעות מחיר – לאחר שחושב שווי הדירה, שבכינוס הנכסים, תפורסם הודעה לציבור לבוא ולהציע את המחיר אותו, הינם, מוכנים לשלם בעבור הדירה. כאן המקום לציין, כי מחיר הדירה, כפי שנקבע בידי השמאי, נותר חסוי ואינו מובא לידיעת הקונים הפוטנציאליים. בנוסף, כל רוכש פוטנציאלי יצרף להצעתו, בין השאר, שיק בנקאי בגובה של 10% ממחיר העסקה הפוטנציאלי.
מכירה פומבית – לקראת סיום קבלת ההצעות, יודיע כונס הנכסים למציעים, שירוכזו יחדיו לישיבה בנושא, מהו הסכום הגבוה ביותר, שהוצע עד כה. בהמשך לכך, מי שירצה להוסיף ולהחזיק בסיכוי לרכוש את הדירה, יהא עליו להשוות את הצעתו עם ההצעה הגבוהה ביותר, כאמור. לאחר שלב זה, תיערך מעין מכירה פומבית, לפיה בעל ההצעה הגבוהה ביותר, הינו, זה שיזכה לרכוש את הדירה.
אישור העסקה – לאחר שמתחוורת זהות הזוכה, רוכש הדירה, נדרש האחרון לחתום על טיוטת הסכם מכר הדירה. אזי, מועברים העתק ההסכם וכן, חוות דעת השמאי לאישורו של בית המשפט. במקרים בהם קיימת הסכמה על תנאי העסקה וההסכם בין הצדדים, הרי שלרוב, יאשר כבוד בית המשפט, את ההסכם וביצוע העסקה. עם זאת, עקרונית, כמובן, שישנה בידי בית המשפט הסמכות שלא לאשר עסקה. זאת במידה, שהאחרונה אינה נראית לבית המשפט הנכבד כשרה, או צודקת, לאור מחיר מוצע שאינו מספק.
זכות קדימה לטובת המתגרשים
לכאורה ועקרונית, על פי המצב הנורמטיבי בדין, הרי שלפי סעיף 101 לחוק המקרקעין, קיימת זכות קדימה, או עדיפות, לבן זוג כלפי הצד השני, בדבר רכישת, בין השאר, דירת המגורים המשותפת, של בני הזוג המתגרשים.
ובמה הדברים אמורים?
מתוך סעיף 101 לחוק המקרקעין הנ”ל, יוצא, כי שבעת שעולה הצורך למכור את דירת המגורים, המשותפת, של בני זוג. הרי, והיה ואחד מבני הזוג מוכן לרכוש את הדירה בסכום, כספי, שהוצע לו קיימת דרישה, בחוק, להעדיף את בן הזוג ולמכור לו את הדירה. בהמשך לכך, היה וסירב בן הזוג להצעת המחיר המסוימת, כאמור, קיימת אפשרות למכור את הדירה לאחר, קרי צד ג’. וכל זאת, כאשר ניסיונות המכירה לא יעלו על 6 חודשים וכמו כן, הצעת המחיר לא תרד, מזו, שהוצעה לבן הזוג כנ”ל. במידה וניסיונות מכירת הדירה, כמתואר לעיל, העלו חרס וכן חלפו שישה חודשים, הרי, שקיימת דרישה בחוק, להציע לבן הזוג, שסירב בזמנו, שוב לרכוש את הדירה וכן הלאה.
